不動産鑑定士業務
当事務所が実施する不動産鑑定評価の特徴 （1）当事務所が提携している多くの不動産鑑定士の中から、クライアントの希望（鑑定評価額、鑑定報酬、完成時期）に最適の不動産鑑定士を選任し、不動産の鑑定評価を実施します。 （2）提携先の不動産鑑定士が作成する不動産鑑定評価書に、当事務所が作成した不動産鑑定評価書あるいは意見書（*1）を添付すれば「複数の不動産鑑定士による評価」として客観性を高めることが可能になります。 （3）提携先の不動産鑑定士を通して日本全国（*2）の鑑定評価を実施します。 （4）不動産鑑定士としてのみならず、税理士としての専門的見地からも税務対策を念頭に置いた不動産鑑定評価を実施します。税務調査に備えて価格を客観的にします（*3）。 *1 当事務所で不動産鑑定評価書あるいは意見書を追加作成する場合は、案件の難易度に応じた費用を別途申し受けます。 不動産鑑定評価書の例はこちら *2 全国の不動産鑑定評価を行います。ただし、遠方の場合には交通費と日当等の諸経費が発生することがあります。 *3 事業再生、事業譲渡、会社分割、相続等々、利害関係者間での資産移転時に価格の客観性を明らかにします。
※詳しくは専用のパンフレットをご覧ください。 |
1. 鑑定評価額は一つだけとは限らない
不動産鑑定評価を実施する場合、その目的いかんによっては、高い評価額（あるいは安い評価額）を期待することがあります。不動産鑑定士が異なれば 鑑定評価額も上下します。最適の不動産鑑定士を選任することで、目的、希望にあった不動産鑑定評価を実現することができるのです。（但し、いかなる場合も 不当鑑定は行いません） |
鑑定評価とは
正常な不動産取引市場を想定し、正常価格を評価します。各不動産鑑定士が想定しますので、この想定の基準が異なれば求められる鑑定評価額も異なることになります。
鑑定評価手法によって価格は上下する
価格には積算価格、比準価格、収益価格があり、価格を形成する様々な要因のどこにウエイトを置くかによって金額に差が生じます。
積算価格は、かかったコストに着目した価格で、単価を低く見積もれば価格は低くなります。反対に、単価を高く見積もれば価格は高くなります。（以下同じです）
比準価格は、いくらで取引されるかに着目した価格で、他の不動産より劣る部分を重視すれば価格は低くなります。
収益価格は、将来生み出される収益に着目した価格で、収益を低く、費用を高く見積もれば価格は低くなります。また、還元利回りを高く設定すれば価格は低くなります。
不動産鑑定士によって価格は上下する
比準価格より収益価格が低くなることは少なくありません。この場合に、収益価格を比準価格より重視すれば価格は低くなります。
不動産鑑定士が異なれば評価額も異なります。2割から3割、あるいはそれ以上の差が生じることも珍しくありません。
| 不動産鑑定の種類と費用 |
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【本鑑定】不動産鑑定評価基準に従って作成する正式の不動産鑑定評価書です。難易度により異なりますが、20万円～30万円で実施できるならば安い方でしょう。 【簡易鑑定】内容を簡素化した簡易の評価です。現地調査をするのが基本ですが机上査定の場合もあります。5～10万円なら安い方で、それ以上になるのが一般的です。 【評価意見書】 記載内容を省略し、評価書の形ではなく意見書としたものです。3～5万円以上かかるのが一般的です。 |
2. 鑑定評価報酬、評価書完成時期も異なる
報酬額は異なる
統一基準はありませんので不動産鑑定士によって報酬額は異なります。
難易度によって異なるのが一般的です。対象不動産の評価額に応じて報酬額が上下する業者もみられますが、評価額が高額だからといって、報酬額が高くなるのは不合理です。あくまで案件の難易度に応じて決めるのが合理的です。
件数がまとまれば報酬額を低くすることができます。複数の不動産が近くにまとまっていれば実査を効率的に行えるので報酬も低くできます。
評価書の完成時期も異なる
鑑定評価業務が集中していると納期は遅れます。Ａ鑑定士が多くの案件を抱えていても、Ｂ鑑定士は余裕があるといった場合もあり、この場合にはＢ鑑定士に依頼する方が早く仕上がります。
目的にあったものを選ぶ
選定のポイントは鑑定評価額、鑑定評価報酬、完成時期の3つです。複数の鑑定士を比較して希望に近い不動産鑑定評価書を作成します。
不当鑑定はできない
不動産鑑定評価は不動産の鑑定評価に関する法律に基づいて行われます。専門職業家としての良心に従って公平に行うものであり、いかなる場合も不当鑑定はできません。
不動産鑑定評価基準に従いつつ、許容された範囲で上限額あるいは下限額を見極めます。
日本全国どこでも出張鑑定します
最寄りの不動産鑑定士に依頼するだけではなく、全国どこでも出張鑑定を行います。
ステップ（1）： |
クライアントと当事務所との間で対象不動産の確認、鑑定評価目的の確認、評価見込額などの打ち合わせを行います。さらに、負担できる費用の上限、鑑定評価書を必要とする期限など、クライアントの希望を把握します。 |
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ステップ（2）： |
クライアントの希望を念頭に置きながら、当事務所と提携している不動産鑑定士との間で鑑定評価の処理方針について調整を行います。 |
ステップ（3）： |
それぞれの不動産鑑定士から、鑑定評価費用、鑑定評価書の納期等について内報を受けます。 |
ステップ（4）： |
クライアントと当事務所との間で鑑定評価の目的、クライアントの希望などと照らして最適な不動産鑑定士を選任します。 |
ステップ（5）： |
クライアントと当事務所、さらに選任した不動産鑑定士との間で鑑定評価の基本的事項の確認、処理方針について打ち合わせを行い、鑑定評価を実施します。 |
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■日本全国どこでも鑑定評価を実施します。但し、遠方の場合、交通費・日当などの諸費用が発生することがあります。
■鑑定評価基準に従って正当な鑑定評価を実施します。複数の鑑定士と処理方針の調整にあたっては、鑑定評価に従って理論的に導出される上限値と下限値を参酌するものであり、いかなる場合にも不当鑑定は行いません。
■不動産鑑定費用は経営改善計画策定支援事業の支援対象になりますので、鑑定評価を伴う事業再生を策定する場合は特に有益です。当事務所は中小企業経営力強化支援法に基づく認定経営革新等支援機関として経済産業省に登録済です。
■依頼者プレッシャー（依頼者が行う、一定の鑑定評価額の強要・誘導や妥当性を欠く評価条件の設定の強要）があった場合は、制度に従い､公益社団法人日本不動産鑑定協会連合会に通報するとともに､業務の引受けを謝絶させていただくことがあります。
